Básicamente vamos a tratar de explicar en esta entrada cuales on los ítems y tiempos en el desarrollo de un proyecto.  

Pero lo primero que has de saber es que, todo, como siempre, va a depender y mucho del tipo de actuación que se trate.  Así que vamos a centrarnos en los que requieren de la aprobación de algún tipo de Procedimiento Administrativo en el ámbito de  la administració  local en general, y la concesión de una licencia de obra mayor para la construcción de una vivienda de nueva planta en particular. O dicho en Roman Paladin; el desarrollo de un proyecto para una casa.

Necesitarás un terreno o parcela; y  si todavía no la has adquirido, es bueno saber antes de dar este paso, cuales son los parámetros urbanísticos que le afectan. Es decir, cual es la ocupación o el porcentaje de parcela que se puede cosntruir, el techo de esta, o los metros cuadrados máximos construidos que se permiten. El número de plantas, las distancias a las alineaciones, la ARM etc. Es importante saber que no todas las parcelas son edificables; bien porque no se llega a los metros cuadrados mínimos de parcela; porque la pendiente supera un determinado porcentaje, bien porque la misma está afecta a algún tipo de servitud, o lo más obvio; porque no es suelo urbano, y acabas comprando un bonito terreno con vistas al mar en el que solo puedes plantar tomates. Este tipo de información es accesible a través de las normas urbanísticas de dominio público; y, en todo caso, siempre es recomendable solicitar un certificado de aprovechamiento Urbanístico, a los servicios técnicos del ayuntamiento de turno.

Habemus terreno, así que tendremos que encargar un topográfico, y un geotécnico. Son preceptivos y necesarios. Con el primero vamos a poder trabajar con un modelo digital de terreno que nos va a permitir disponer la vivienda en este caso, de la forma más óptima. Y el segundo conocer las caracteristicas mecánicas del terreno. Muchos de los problemas sobrevenidos por asientos diferenciales se hubieran podido prevenir con un estudio geotécnico.

Lámina típica de un geotécnico

 Fase de Anteproyecto

En general llamamos anteproyecto a esa fase en la que se trata de llegar a una idea consensuada entre la propiedad y el proyectista. Es el momento de conocer el programa habitacional del cliente, sus gustos, filias y fobias, y tratar de encajarlo con la propia estética y requerimientos del proyecto. En esta fase trabajamos con un programa de bocetado 3D, Sketchtup, con el que es posible desarrollar ideas con gran facilidad entendibles para el cliente.        

 Proyecto Básico y Ejecutivo

Una vez que se llega a una idea básica, sin perjuicio que la misma pueda ir cambiando durante la el desarrollo del proyecto, se inicia propiamente la redacción del proyecto, que tradicionalmente se ha dividido en Básico y ejecutivo. En el proyecto básico se establece todo el contenido del mismo en cuanto a distribución emplazamiento, cumplimiento de parámetros urbanísticos, habitabilidad, y los documentos base del código técnico de la edificación (en adelante CTE) que le son propios en esta fase. En definitiva, se han de presentar plantas de emplazamiento y situación, distribución, secciones y alzados suficientes para definir el proyecto junto con la memoria descriptiva que les propia, además de un estudio de seguridad y salud. La fase ejecutiva corresponde a la definición de la estructura, instalaciones, y en general todo aquello que a propio de la fase de puesta en obra. estado de mediciones, pliegos, etc. La redacción de un proyecto va a depender de la complejidad de este y sobre todo del grado de interacción entre el cliente y el arquitecto. No obstante, un periodo razonable sería entre 2 y 4 meses para una vivienda unifamiliar

 Visado, licencia y ejecución

Después se ha de entrar en el Colegio de Arquitectos para que pueda ser Visado. Pongamos 2 semanas. Más tarde ha de ser informado por los servicios técnicos del ayuntamiento. En teoría este trámite no debería exceder de los dos meses, pues así lo establece la legislación vigente. Pero la realidad del día a día establece unos plazos que oscilan entre los cuatro y seis meses en el mejor de los casos. Una vez obtenida la preceptiva licencia lo normal para una vivienda unifamiliar es ejecutarla entre los 9 meses y el año.

 Conclusión

En un escenario ideal, se podría estar construyendo en 4 meses desde el inicio del encargo, y en 6 meses más tener la obra acabada. Lo deseable serían 6 meses para el inicio de obra, más una orquilla que iría entre los 9 y 12 meses.

Así cpués, la conclusión es que obra obra sin demasiadas complicaciones, desde el inicio del encargo hasta su finalización, deberería de rondar entre el año y el año y medio para su conclusión.